La FAQ du développement foncier

Un développeur n’a pas le temps d’aller prospecter l’intégralité des 10000 parcelles d’une commune (moyenne en France). La recherche avancée de KelFoncier permet de cibler les parcelles ciblées en fonction de son métier, du type de parcelle recherchée et du type de propriétaire pour ne travailler que les parcelles réellement pertinentes quand on va ensuite sur le terrain.

Sur Internet, il existe plusieurs bases de données publiques et privées qui permettent de connaitre le nom du propriétaire. Sur le terrain, le nom inscrit sur la boite aux lettres permet souvent de connaître l’occupant qui peut s’avérer être aussi le propriétaire mais cette démarche est par définition chronophage. Quand rien ne fonctionne, il est conseillé de demander un relevé de propriété au centre des impôts fonciers de la commune concernée.

KelFoncier affiche l’ensemble des bases de données et des outils utilisées par les prospecteurs fonciers pour identifier le propriétaire d’une parcelle conformément au règlement de protection des données personnelles (RGPD).

La faisabilité d’une parcelle est impactée significativement par le règlement du Plan Local d’Urbanisme et ses contraintes graphiques mais également pas des règlementations nationales et régionales qui peuvent interdire l’implantation de votre actif immobilier ou en diminuer significativement la faisabilité ou l’intérêt économique.

KelFoncier calcule une préfaisabilité et vous informe quelles sont les réglementations parmi les 250 recensées qui impactent la faisabilité de votre projet immobilier en fonction de votre métier.

Dans le neuf, le prix d’une parcelle correspond à un pourcentage :
– du projet immobilier qu’il est possible de commercialiser pour les logements, bureaux,… Ce pourcentage est fixe et en moyenne de 15% et peut monter jusqu’à 25-30% lorsque les promoteurs font « monter les enchères ». Pour les bailleurs sociaux il est souvent de 5-7% lorsque ceux-ci accèdent à des terrains vendus par des collectivités locales et des administrations publiques et para-publiques à « prix d’ami ». Dans les communes en zones tendues, le prix d’achat d’une parcelle pour le neuf peut être inférieur à ce que rapporte sa vente si l’on vend le foncier tel quel dans le marché de l’ancien. KelFoncier recense ainsi ces parcelles qui n’ont pas d’intérêt d’être prospectées par les acteurs du neuf.
– de ce que va rapporter un actif immobilier qu’on souhaite garder dans le temps pour les centrales solaires au sol,…

Un Plan Local d’Urbanisme (PLU) est modifié en moyenne tous les trois ans en France. Lorsqu’un professionnel de l’immobilier travaille sur 40 communes par exemple, cela veut dire que chaque mois un PLU est modifié et qu’il doit donc prendre le temps d’identifier quelle commune parmi les 40 a vu son PLU modifié et étudier les impacts sur les parcelles sur laquelle il a travaillé et a été en contactavec des propriétaires.

Lors d’un changement d’un PLU, la faisabilité peut augmenter ou diminuer significativement. Lorsque la faisabilité augmente, on peut proposer un prix d’achat du foncier proportionnellement plus élevé ce qui peut être une occasion pour recontacter un propriétaire qui n’est « pas vendeur » et débloquer un projet immobilier. Lorsque la faisabilité baisse, cela peut bloquer un projet immobilier ou diminuer le prix d’achat du foncier car la collectivité locale peut toujours bloquer pendant 24 mois l’autorisation d’un permis de construire grâce au sursis à statuer le temps que le nouveau PLU soit approuvé.  C’est ainsi que la France a ce particularité unique où un permis de construire doit respecter 2 fois PLU, celui en vigueur et celui en projet.

En utilisant l’alerte KelFoncier, vous avez automatiquement et quotidiennement les parcelles qui ont augmenté et baissé en terme de faisabilité. En utilisation l’envoi de courrier en ligne de KelFoncier, vous pouvez ainsi en 1 clic envoyer un courrier à tous les propriétaires concernés.