Plus de 30% des projets de logements collectifs en France ont une hauteur significativement inférieure au règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Cette « décote » par rapport au PLU est souvent justifiée par les caractéristiques physiques de la parcelle (taille trop petite ne permettant pas de faire de l’épannelage, pente trop importante) ou pour des raisons économiques (sous-sol hostile ne permettant de faire le maximum de stationnements exigés et obligation de faire du logement social à partir d’une taille de projet minimum).

 Pourquoi y a-t-il néanmoins encore une « décote » dans certaines villes plutôt que d’autres ? 

La mairie et son service d’urbanisme peuvent considérer que le PLU donne les grandes règles, qu’il s’agit d’un maximum qu’on ne pourra jamais dépasser, mais qu’il sera nécessaire de passer en « commission d’urbanisme » pour connaître la hauteur finale autorisée.

Ceci est flagrant dans les villes qui ont la même hauteur maximale autorisée sur des grands secteurs de la ville comme à Lille, Le Havre et Lens. A l’inverse, la hauteur du PLU est souvent respectée dans les villes qui ont défini les hauteurs finement dans les contraintes graphiques du PLU comme à Rouen, Saint-Malo et Boulogne-Billancourt.

Pour les mairies qui veulent maîtriser ce qui est construit dans leur ville sans laisser la place aux recours, il est conseillé de définir les hauteurs finement dans leur PLU et d’ajouter un plan d’épannelage des hauteurs.

Classement des villes où la règle de hauteur du PLU est la moins respectée

73% des permis de construire de logements collectifs à Lille ont une hauteur autorisée inférieure à celle du règlement du PLU.

On y construit en moyenne à 5,7 niveaux soit R+4,7 étages alors que la moitié de la ville est en R+6 ou R+7 voir couleur rouge.

Réglementer la hauteur maximale autorisée sur des secteurs trop grands de la ville ouvre ainsi la voie à la négociation systématique et aux recours. Le plan d’épannelage des hauteurs est ainsi une bonne solution pour réduire ces recours pour les mairies.

Pourquoi la mairie et son service d’urbanisme peuvent demander de construire moins haut ?

Il est souvent considéré que le PLU est un maximum à ne jamais dépasser. C’est un volume dans lequel on peut construire.

Dans certaines villes, il peut être demandé de passer en « commission d’urbanisme » avant le dépôt du permis de construire afin que la ville donne le « schéma directeur » de ce qu’elle souhaite qui soit construit pour que le projet s’insère intelligemment dans le tissu urbain.

La règle de hauteur du PLU n’ait ainsi pas finement définie avant car on attend qu’un projet soit présenté pour réfléchir à la bonne hauteur du projet pour qu’il s’inscrive dans le tissu urbain.

Dans ce cas, cela devient une étape indispensable pour le promoteur s’il souhaite obtenir un permis de construire dans un délai raisonnable même s’il est possible que le projet perde un ou plusieurs étages par rapport à la règle de hauteur initiale du PLU.

C’est aussi une étape utile pour le promoteur puisque comme l’élu valide le projet, l’élu peut être amené à le porter auprès des riverains aux côtés du promoteur.

En France, la décote est paradoxalement plus élevée dans les zones B2 et C du Pinel là où les PLU sont moins fins

En France, la hauteur moyenne pour les permis de construire de logements collectifs s’élève à 4,1 niveaux, soit 3,1 étages au-dessus du rez-de-chaussée. Pour 30% d’entre eux néanmoins, la hauteur initialement autorisée dans le règlement du PLU était d’un étage ou plus.

La hauteur indiquée dans le PLU est la plus respectée dans les zones où la tension immobilière est forte dans les Métropoles de France qui sont en zone Abis et A du Pinel car respectivement seuls 21% et 27% des permis de construire se voient diminués d’un étage ou plus.

A l’inverse, si vous déposez une demande de permis de construire dans une commune en zone B2 et C, vous avez 38% de chance de perdre un ou plusieurs étages par rapport à ce qui est exigé dans le PLU.

Classement des villes où la règle de hauteur du PLU est la plus souvent respectée

A Rouen, l’ensemble des permis de construire de logements collectifs depuis deux ans ont une hauteur similaire au règlement du PLU pour des hauteurs d’immeuble de 5,4 niveaux en moyenne.

A Rouen, un plan d’épannelage par tronçon de rue complète la hauteur définie dans les secteurs du PLU.

Le plan d’épannelage des hauteurs est ainsi une bonne solution pour réduire les recours.

Pourquoi les bailleurs sociaux construisent moins que ce s’autorise le PLU ? Parce qu’ils construisent plus dans les zones B2 et C du Pinel où la règle de hauteur du PLU est moins respectée

Sur les 7 sociétés qui construisent le plus souvent moins haut que le PLU, 6 sont des organismes HLM et 1 est promoteur, Francelot, qui est spécialisé dans « l’urbanisme horizontal semi dense ».

Cela est principalement dû au fait que 30% des organismes HLM sont réalisés en secteurs B2 et C du Pinel où la hauteur du permis de construire est souvent inférieure à celle du PLU contre 18% pour les promoteurs. Les organismes HLM sont ainsi logés à la même enseigne que les promoteurs.

De manière générale, tous les propriétaires fonciers sont logés à la même enseigne. Nous n’avons pas constaté statistiquement de différence dans les hauteurs autorisées lorsque la parcelle est détenue par la commune, un organisme public, une petite société privée ou grand acteur privé ni même un acteur local versus un national.

La taille de parcelle n’a aucun impact sur la hauteur du projet sauf au-delà de 5000 m²

La taille de parcelle n’a également aucun impact jusqu’à 5000 m².

Au-delà de 5000 m², cela entre souvent dans le cadre d’un urbanisme négocié et une OAP viendra modifier le PLU avant ou après la délivrance de l’autorisation du permis de construire.

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Les 3 autres raisons principales pourquoi on construit moins que ce que nous permet la règle de hauteur du PLU

1 – Parce que la parcelle est trop petite

Quand la parcelle est trop petite, il peut être impossible d’atteindre la hauteur maximale autorisée dans le PLU car il faut également respecter les autres règles du PLU comme la pente de la toiture, les limites séparatives latérales ainsi que les règles d’urbanisme comme les servitudes de vues.

Même en faisant de l’épannelage de hauteur c’est-à-dire faire monter son bâtiment en escalier depuis la limite avec la parcelle voisine, la taille, la forme et la pente de la parcelle peuvent rendre impossible de construire au maximum de la hauteur.

2 – Parce que c’est plus rentable de faire de l’accession

Construire du logement social dans les villes où la charge foncière est élevée est une activité qui n’est pas assez rentable pour les promoteurs immobiliers. Il peut-être ainsi plus rentable économiquement pour les promoteurs de construire un peu moins de logements pour rester sous le seuil d’obligation de construction de logements sociaux.

Quand il y a un seuil de mixité sociale par exemple de 30% de logements sociaux à partir de 1000 m² cela veut dire qu’il n’y a pas d’obligation de construire des logements sociaux s’il l’on construit moins de 1000 m² sans dépasser cette limite.

Par exemple, je construis 1000 m² au total, 300 m² ne seront pas rentables pour un promoteur et il devra être rentable sur les 700 m² restants. Si ce même promoteur ne construit que 800 m² en faisant 1 étage de moins par exemple, la rentabilité sera supérieure pour ce même promoteur.

Souvent, le promoteur va même réaliser 600 m² en logement et 400 m² en commerce ou bureau, si cela est possible dans ce secteur, et dans ce cas la rentabilité est maximum.

3 – A cause du stationnement

Construire des stationnements est un coût pour les promoteurs immobiliers. Dans un sous-sol sain, un stationnement individuel peut ainsi coûter 15 000€ au 1er sous-sol mais 20 000€ en 2e niveau de sous-sol et 25 000€ au 3e niveau sous-sol. Le coût augmente plus on construit profondément alors même que la valeur baisse car les habitants préfèrent se garer au 1er au niveau sous-sol plutôt que descendre toujours plus bas.

Ainsi, il est parfois plus rentable de bourrer le 1er niveau de sous-sol de stationnements et de s’arrêter là en construisant moins de logements.

Le stationnement limite d’autant plus la constructibilité lorsque le sous-sol est hostile et augmente significativement le coût de construction des places de stationnement :

• La présence d’argiles qui changent de volume avec la saison nécessite d’investir dans un béton précontraint pouvant résister à la très forte pression ;
• La présence de nappes d’eau nécessite de créer une cuve étanche pour limiter les remontées d’eau ;
• La présence de cavités souterraines et grottes nécessite de remplir les cavités de béton.

Note méthodologique

Seuls les permis de construire de logements collectifs de plus de 500 m² de surface habitable créée depuis le 1er janvier 2020, autorisés et dont les travaux ont démarré, ont été pris en compte.

La faisabilité notamment la hauteur maximale autorisée est extraite depuis les règlements de PLU par l’équipe d’instructeurs de Kel Foncier et visualisable dans le logiciel Kel Foncier.

Dans les classements des villes, seules les villes avec plus de 20 permis de construire de logements collectifs ont été retenues.

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